2011.
május
24. 08:29

Devizahitelesek: további ötletek

Címkék:
lakáshitel Biztosítók fizethetnék a nyugdíjba vonult jelzálogadósok helyett a hitelek törlesztőrészleteit, aminek fejében fokozatosan tulajdont szerezhetnének az ingatlanon. Az ötletet az Egyesült Államokban próbálják ki.

Az amerikai pénzügyminisztérium jóváhagyására vár az a százmillió dolláros kísérleti program, amely Illinois állam azon jelzáloghitel-adósainak nyújtana segítséget, akik már a víz alá merültek, vagyis többel tartoznak, mint amennyit az ingatlanuk ér. Amennyiben a terv szövetségi támogatást kap és be is válik, más államok számára is modellként szolgálhat.

A jelige a "minden megoldás érdekel" lehet, hiszen az USA-ban 11 millió adós volt ily módon víz alatt, ami a jelzáloghitelek 23 százalékát jelentette márciusban. A terv támogatói szerint a TARP-ból, vagyis a durván 7,5 milliárd dolláros bankmentő alapból finanszírozott beavatkozással csökkenteni lehet az ingatlan-árverések számát, illetve támaszt kapna a gazdasági fellendülés és végső soron az adófizetőknek sem kerülne semmibe - írja a Marketwatch.

A tervek szerint első körben háromezer adóssal indítandó program lényege egy példán keresztül érzékeltethető a legjobban. Egy bedőléssel fenyegetett adós 150 ezer dollárt érő lakóingatlanán 180 ezres jelzálogteher van, amelyet egy felállítandó alap jelentős diszkonttal, 90 ezer dollárért vásárolna meg a banktól. A tranzakció után az adós 135 ezer dollárral tartozna az alapnak, ami már kevesebb, mint az ingatlan értéke. Amennyiben ennek a hitelnek a részleteit az adós legalább 12 hónapon keresztül képes lesz időben törleszteni, visszakerül a "teljesítő" kategóriába, az alap pedig igyekszik ezt az így jó minőségűvé vált hitelt két vagy több év elteltével továbbértékesíteni. Ebből az üzemi költségek levonása után 40,5 ezer dollár körüli eredményre tesz szert, amit első körben további problémás hitelek megvásárlásába lehetne visszaforgatni. Évekkel később azonban ezek a profitok visszaáramlanának a TARP-ba, így végül az adófizetőknek sem kerülne pénzébe a mentőakció.

Utóbbi állítás egyben válasz is azokra az érvekre, amelyek az adófizetők befizetéseit féltik. A program kritikusai - köztük Mark Calabria, a Cato Institute szakértője - túlzott optimizmussal vádolják a terv kiötlőit. Egyrészt kételkednek abban, hogy a bankok hajlandóak lesznek-e ilyen jelentős mértékű engedménnyel túladni rossz hiteleiken, másrészt abban, hogy az alapok rövid idő alatt képesek lesznek-e profitábilisan továbbadni azokat, illetve attól tartanak, hogy mind több, eddig rendben törlesztő adós választja majd a bedőlést, hogy bekerüljön a programba. Bill Goldsmith, a programot jegyző egyik szervezet, a Mercy Portfolio Sevices elnöke úgy véli, a bankoknak nemigen lesz más választásuk, mint a tetemes diszkont, hiszen a másik alternatíva az érintett hitelek bedőlés. Vagyis a járulékos költségeket is figyelembe véve - a fenti példánál maradva - jobb lehet ma egy 90 ezer dolláros veréb, mint holnap egy bizonytalan kimenetelű kényszerárverezés képét magára öltő túzok. Goldsmith szerint az új konstrukció segítségére számítók számának növekedését az limitálhatja, hogy csak olyanok kerülhetnek be, akik egy tanácsadási programban is részt vesznek.

Fordított jelzáloggal is bővíthető a rendszer

Más megoldást javasol a jelzáloghitelesek problémájának megoldására Farkas András, nyugdíjbiztosítási szakértő, a Brokernet-csoport vezérigazgató-helyettese. A Figyelőben megjelent cikk szerint a kormány mentő terve - amely a törlesztő részletek átmeneti csökkentését jelenti - végül azzal járhat, hogy a meghosszabbított futamidő utolsó szakasza akkorra esik, amikor az adós már nyugdíjba vonult. A nyugdíjakból ugyanakkor nem valószínű, hogy futja majd a törlesztésre, miközben a jelenlegi életjáradék-programokban csak a tehermentes ingatlannal rendelkező idősek vehetnek részt. A szakértők szerint ezeket a konstrukciókat kellene jelentősen átalakítani ahhoz, hogy optimális megoldást nyújthasson a nehéz helyzetbe került adósoknak.
Farkas szerint az átalakítás három területen kíván paradigmaváltást: a bankok mellé be kell vonni a biztosítókat is a rendezésbe, a járadékokat kétfázisú konstrukciókká kell alakítani, a tulajdonjog szakaszos (részletekben történő) dinamikus átírási modelljét is be kell vezetni a földhivatali nyilvántartásoknál.

Kétfázisú járadék

Mindennek eredményeként a jelzáloggal terhelt ingatlanra alapozott kétfázisú nyugdíjkiegészítő életjáradék (angol rövidítéssel CERS) jön létre, ami lehetővé teszi, hogy a jelzálogadósságból nyugdíj-kiegészítés legyen. Az első fázisban a jelzálog törlesztő részleteit a nyugdíjba vonulás vagy más ok következtében fizetni képtelen tulajdonos szerződik egy CERS-szolgáltató biztosítótársasággal. Ez a tulajdonos helyett fizeti a törlesztő részleteket a bank felé, a tulajdonos pedig az általa továbbra is lakott ingatlanának egy bizonyos hányadát a CERS-szolgáltatóra engedményezni. Mégpedig akkora tulajdoni hányadát, hogy az megegyezzen a törlesztő részlet és az ingatlan aktuális piaci értékének az arányával. (Mindehhez a járadékjellegű törlesztések és kifizetések adómentessége, illetve a CERS-szolgáltató fokozatos tulajdonszerzésének illetékmentessége is szükséges.) Amint a jelzáloghitelt visszafizették, a második fázisban az épp tehermentesített ingatlanban még résztulajdonos volt adós nyugdíj-kiegészítése (vagy határozott tartamú járadéka bármely életkorban) a CERS-szolgáltatótól érkezik, valódi fordított jelzálog révén.

Az ingatlan a résztulajdonos halálával (vagy az előre meghatározott járadéki időtartam leteltével) teljesen a CERS-szolgáltató, majd az ilyen szolgáltatók által létrehozott országos ingatlanalap tulajdonába kerül. Ez utóbbi az ingatlan hasznosítása alapján elszámol a biztosítótársasággal, illetve az egyéb érintett felekkel, így a Nemzeti Eszközkezelő Társasággal is, amely a koncepció alapján kezdetben hosszú lejáratú kölcsönt nyújtana a biztosító bank felé történő járadékszolgáltatásának finanszírozására. A CERS-szolgáltatók ingatlanalapja pedig bekerülhetne a tíz évnél hosszabb tartamú unit-linked élet- és nyugdíjbiztosítási termékek eszközalapjaiba is.

Forrás: BankWeb

Vissza
2009.
november
13. 20:54

Drága dolog az öregség Amerikában is

Drága dolog az öregség Amerikában is Az Egyesült Államok minden 80 évesnél idősebb ember egészségének biztosítására átlagosan 45 ezer dollárt fordít. Ugyanez az összeg Európában csupán 12 ezer dollárnyi euró.
Tovább
Kapcsolat
Nemzeti Civil Alapprogram
A program a Nemzeti Civil Alapprogram támogatásával valósult meg.

Magyar Távirati Iroda

Kikötő pART